Immobilien-Kompass

Kaufpreis­aufteilung

Grund und Boden oder Gebäude? Orientierung nach dem Rechenschema der BMF-Arbeitshilfe, mit nachvollziehbarem Rechenweg und PDF für Ihren Steuerberater.

Wichtiger Hinweis: Orientierungshilfe, keine Beratung. Dieses Werkzeug wurde sorgfältig erstellt. Es rechnet nach dem veröffentlichten Rechenschema der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises und ist als Grundlage für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater und Notar gedacht. Es ist keine Steuerberatung, keine Rechtsberatung und kein Verkehrswertgutachten und für das Finanzamt nicht bindend. JANTKE Immobilien ist ein Maklerunternehmen und erbringt keine Steuerberatung. Das Ergebnis hängt von Ihren Angaben ab; das Ergebnis sollte nicht ungeprüft in die Steuererklärung übernommen werden.

Grundlagen

Warum der Kaufpreis aufgeteilt wird

Bei einem bebauten Grundstück besteht der Kaufpreis aus zwei steuerlich verschieden behandelten Teilen: dem Grund und Boden, der sich nicht abnutzt und deshalb nicht abgeschrieben wird, und dem Gebäude, dessen Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden können (Absetzung für Abnutzung, AfA). Den Kaufpreis und seine Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) verteilt man deshalb in der Regel auf beide Teile.

  • In der Regel wird der Kaufpreis nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs im Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt, nicht nach der sogenannten Restwertmethode (BFH, Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97).
  • Ob eine vertragliche Aufteilung berücksichtigt wird, hängt vom Einzelfall ab; entscheidend ist, dass sie die realen Wertverhältnisse nicht verfehlt (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Die Arbeitshilfe des BMF ist eine typisierte, qualifizierte Schätzung und kann im Einzelfall widerlegt werden.
  • Die Arbeitshilfe prüft in dieser Reihenfolge: 1. Vergleichswertverfahren (wenn ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses vorliegt), 2. Ertragswertverfahren (wenn die Miete bekannt ist), 3. Sachwertverfahren (sonst).

Ihr Objekt

Die Felder entsprechen der Arbeitshilfe des BMF. Die Angaben finden Sie im Kaufvertrag, im Grundbuchauszug, in der Teilungserklärung und beim Gutachterausschuss. Es werden nur Käufe ab 2015 unterstützt.

Kaufvertrag

Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Abschlusses (Beurkundung) des Kaufvertrags, nicht der Nutzen-Lasten-Wechsel (BMF-Anleitung, Ziffer 3). Das Jahr bestimmt Baupreisindex, Bewirtschaftungskosten und Zinssätze.
Der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis. Nicht dazu gehört separat ausgewiesenes Inventar (z. B. Einbauküche), das gesondert behandelt wird.
€
Die Arbeitshilfe verlangt den Kaufpreis einschließlich der Anschaffungsnebenkosten, z. B. Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notar- und Grundbuchkosten (Ziffer 4). Einzutragen ist der tatsächliche Prozentsatz (in NRW typisch ca. 12 %: 6,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 2 % Notar/Grundbuch, ca. 3,57 % Makler). Bei 0 wird nur der Kaufpreis aufgeteilt.
% vom Kaufpreis
–

Grundstück und Gebäude

Regelmäßig das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Die Abnahme durch die Bauaufsicht ist nicht entscheidend (Ziffer 5). Das Baujahr bestimmt Alterswertminderung, Standardstufe und AfA-Satz. Modernisierungen können unter „Modernisierungen und Nutzungsdauer“ berücksichtigt werden.
Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (Ziffer 6). Bei Wohnungen die Fläche der Wohnung, bei Häusern die gesamte Wohnfläche.
m²
Anzahl der miterworbenen Garagenstellplätze bzw. Tiefgaragenstellplätze (Ziffern 7 und 8). Als Garage zählen allseitig umschlossene Stellplätze, Carports gehören zu den Außenanlagen.

Grund und Boden

Gesamtgröße des Grundstücks laut Kaufvertrag bzw. Grundbuch (Summe aller genannten Flurstücke), Ziffer 11. Bei Eigentümergemeinschaften die Fläche der gesamten Anlage, nicht nur Ihr Anteil.
m²
Durchschnittlicher Lagewert je m² Boden, den der zuständige Gutachterausschuss ermittelt (Ziffer 12). Er ist über die Bodenrichtwert-Portale der Länder kostenlos abrufbar, in NRW unter boris.nrw.de. Maßgeblich ist der Wert zum letzten Stichtag vor dem Kaufvertrag. Weicht Ihr Grundstück von dem Richtwertgrundstück ab (z. B. in der Größe), nutzt man den vom Gutachterausschuss veröffentlichten angepassten Wert.
€ / m²

In BORIS.NRW selbst nachsehen

Nur nötig, wenn ein Teil des Grundstücks einen anderen Wert hat, z. B. selbständig nutzbare Hinterland-Fläche (Ziffern 13 und 14, mit Beispielen in der BMF-Anleitung). Ohne Wertabschlag den vollen Bodenrichtwert, sonst den Wert nach Abschlag eintragen.
m²
€ / m²
Wurden in den letzten 20 Jahren vor dem Kaufjahr Modernisierungen durchgeführt, kann ein späteres „fiktives Baujahr“ angesetzt werden („teilweise“: Modernisierung liegt mehr als 10 Jahre zurück; älter als 20 Jahre zählt nicht). Die Punktetabelle folgt dem Blatt „Fiktives Baujahr“ der Arbeitshilfe (angelehnt an die ImmoWertV).
Nur ausfüllen, wenn ein sach- und fachgerechtes Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die Restnutzungsdauer in vollen Jahren, bezogen auf das Kaufjahr. Sie ersetzt dann die Modernisierungspunkte.
Jahre

Bewertungsverfahren

Abschreibung (optional)

Datum, ab dem Nutzen und Lasten auf Sie übergegangen sind (laut Kaufvertrag meist der Übergang des Besitzes). Für das Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig für volle Monate gerechnet, die Arbeitshilfe zählt den Monat des Übergangs mit.
Einfache Berechnung: Es gelten Standardannahmen der Arbeitshilfe: Sachwertverfahren ohne Marktanpassung (Sachwertfaktor 1,0), Regionalfaktor 1,0, keine Garagen, keine Modernisierungen. Für ein genaueres Ergebnis wechseln Sie oben auf Erweitert (z. B. mit Vergleichsfaktor oder Miete).

Ergebnis als PDF speichern

Eingaben, vollständiger Rechenweg, verwendete Tabellenwerte und Hinweise als PDF, damit Ihr Steuerberater alles nachvollziehen und prüfen kann. Die Datei wird direkt auf Ihrem Gerät erstellt, es werden keine Daten an uns übertragen. Der PDF-Export steht im einfachen und im erweiterten Modus zur Verfügung.

Orientierung, keine Beratung: Alle Ergebnisse sind unverbindliche Orientierungswerte nach dem Rechenschema der BMF-Arbeitshilfe. Die Ergebnisse ersetzen weder Steuer- oder Rechtsberatung noch ein Verkehrswertgutachten. Das Ergebnis sollte mit dem Steuerberater bzw. Notar besprochen werden. Wir vermitteln gern die passenden Ansprechpartner.

Methode und Datengrundlage

So rechnet das Werkzeug

  1. Bodenwert: Grundstücksgröße (bei Eigentumswohnungen anteilig über den Miteigentumsanteil) × Bodenrichtwert.
  2. Wert von Grund und Boden samt Gebäude nach dem ersten anwendbaren Verfahren: Vergleichswert (Vergleichsfaktor × Wohnfläche), Ertragswert (Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten und Bodenwertverzinsung, kapitalisiert über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert) oder Sachwert (Normalherstellungskosten 2010 × Baupreisindex × Regionalfaktor × Alterswertminderung, plus Bodenwert, × Sachwertfaktor).
  3. Verhältnis bilden: Gebäudeanteil = (Gesamtwert − Bodenwert) ÷ Gesamtwert, auf zwei Nachkommastellen aufgerundet.
  4. Übertragen: Das Verhältnis wird auf den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten übertragen.

Alle Tabellenwerte (Normalherstellungskosten, Baupreisindex, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssätze, Punktetabelle der Modernisierung) stammen unverändert aus der Excel-Arbeitshilfe des BMF (Dateistand –) und der zugehörigen Anleitung (2026). Der Rechenkern wurde Schritt für Schritt aus den Formeln der Excel nachgebaut und gegen die Excel mit mehreren hundert Zufallsfällen sowie den drei Beispielen der BMF-Anleitung abgeglichen. Die Arbeitshilfe wird vom BMF fortgeschrieben; ab einem Kaufjahr nach 2026 oder bei einer neuen Fassung kann das Werkzeug abweichen.

Nicht abgebildet sind Geschäfts-, Misch- und Teileigentum, Käufe vor 2015, Betriebsvermögen sowie die individuelle Begründung von Abweichungen. Die Arbeitshilfe ist ein typisiertes Verfahren; sie bildet objektspezifische Besonderheiten nicht ab und kann sachverständig widerlegt werden.

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