Bei stark gestiegenen Kaufpreisen fragen sich viele Interessenten, ob ein Immobilienkauf auch ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital funktioniert. Die kurze Antwort: grundsätzlich ja, aber nicht ohne Kompromisse. Ein Überblick, ohne Anspruch auf individuelle Finanzierungsberatung.

Was eine Vollfinanzierung voraussetzt

Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis vollständig ab, bei einer 110-Prozent-Finanzierung sind zusätzlich die Kaufnebenkosten mit finanziert. Banken verlangen dafür in der Regel eine sehr gute, stabile Bonität, ein sicheres Einkommen, oft aus unbefristeter Anstellung, und ein Objekt, dessen von der Bank ermittelter Beleihungswert dem Kaufpreis mindestens entspricht. Je weniger Eigenkapital eingebracht wird, desto strenger prüft die Bank diese Punkte.

Die Kehrseite: höhere Zinsen, weniger Puffer

Banken bepreisen das höhere Ausfallrisiko einer Vollfinanzierung mit einem Zinsaufschlag gegenüber einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital oder mehr. Über die gesamte Laufzeit summiert sich dieser Aufschlag spürbar. Hinzu kommt: Ohne finanziellen Puffer treffen unerwartete Kosten, etwa eine Handwerkerrechnung oder ein vorübergehender Einkommensausfall, deutlich härter, weil kein Spielraum bleibt, um kurzfristig etwas abzufedern.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

In Nordrhein-Westfalen kommen zum Kaufpreis die Grunderwerbsteuer (derzeit 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen meist etwa 1,5 bis 2 %) und, wenn ein Makler beteiligt ist, dessen Provision hinzu. Insgesamt sind das häufig rund 11,5 bis 12 % des Kaufpreises. Gerade bei wenig Eigenkapital entscheidet sich oft hier, ob die Finanzierung trägt.

Alternativen zur klassischen Vollfinanzierung

Statt einer reinen 100/110-Prozent-Finanzierung lohnt sich oft ein Blick auf Kombinationen: ein Nachrangdarlehen von Familienangehörigen als Eigenkapitalersatz, passende KfW-Förderprogramme für energieeffizientes Bauen oder Sanieren, oder eigene handwerkliche Leistung, die manche Banken anteilig als Eigenkapitalersatz anerkennen. Welche Kombination sich lohnt, zeigt meist erst ein unabhängiger Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote.

Wie wir helfen

Über unseren Partner Freese Baufinanzierung erhalten Sie eine unabhängige Finanzierungsberatung, unverbindlich und ohne Hausbankzwang. Mit dem Tilgungsrechner lässt sich vorab abschätzen, wie sich unterschiedliches Eigenkapital auf Rate und Laufzeit auswirkt.