Grundsteuerreform 2025: Was sich für Eigentümer in Wülfrath ändert

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln berechnet. Für Eigentümer in Wülfrath und Umgebung heißt das: ein neuer Bescheid, eine neue Berechnungsgrundlage, und in manchen Fällen eine spürbar andere Belastung als bisher. Ein Überblick, ohne Anspruch auf steuerliche Beratung im Einzelfall.

Warum wurde die Grundsteuer überhaupt reformiert?

Bis Ende 2024 basierte die Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten, die teils noch aus dem Jahr 1964 stammten und die tatsächliche Wertentwicklung von Grundstücken seit Jahrzehnten nicht mehr annähernd abbildeten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis 2018 für verfassungswidrig und verlangte eine Neuregelung. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb ein neues System, in Nordrhein-Westfalen nach dem sogenannten Bundesmodell.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Grob vereinfacht läuft die Berechnung in drei Schritten ab. Zunächst ermittelt das Finanzamt anhand von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr den neuen Grundsteuerwert. Dieser wird mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag verrechnet. Zuletzt multipliziert die Stadt den Messbetrag mit ihrem eigenen Hebesatz, woraus sich die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer ergibt.

NRW hat den Kommunen dabei ausdrücklich erlaubt, für Wohn- und Nichtwohngrundstücke unterschiedliche Hebesätze festzulegen (Hebesatzsplitting), um die Verschiebungen zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien durch die Reform abzufedern. Die Stadt Wülfrath nutzt diese Möglichkeit: Laut der Hebesatz-Übersicht des Bundes der Steuerzahler NRW gilt für 2026 ein Hebesatz von 918 % für Wohngrundstücke und 1.744 % für Nichtwohngrundstücke. Verbindlich ist allein der aktuelle Grundsteuerbescheid der Stadt.

Wird die Grundsteuer für alle teurer?

Die Reform war als aufkommensneutral gedacht: In der Summe sollten die Kommunen nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher, nur die Verteilung sollte gerechter werden. Für die einzelne Immobilie kann das trotzdem eine Erhöhung oder eine Entlastung bedeuten, je nachdem, wie sich der neue Wert im Vergleich zum alten Einheitswert verändert und ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngrundstück handelt. Eine pauschale Aussage für "die Grundsteuer in Wülfrath" gibt es deshalb nicht, das hängt am Ende von der einzelnen Immobilie ab.

Was sollten Eigentümer jetzt prüfen?

Wer seinen Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt sowie den Grundsteuerbescheid der Stadt noch nicht mit den tatsächlichen Daten der Immobilie abgeglichen hat, sollte das nachholen: Stimmen Grundstücksfläche, Wohnfläche, Gebäudeart und Baujahr? Gegen fehlerhafte Bescheide kann fristgebunden Einspruch eingelegt werden, meist innerhalb eines Monats nach Zugang. Bei Bescheiden, die schon länger zurückliegen, ist diese Frist häufig abgelaufen; ob eine Korrektur dennoch möglich ist, klärt das Finanzamt oder ein Steuerberater. Bei Unsicherheiten lohnt sich der Gang zum Steuerberater oder eine Rückfrage direkt beim Finanzamt bzw. der Stadtverwaltung.