Immobilienverkauf Schritt für Schritt: der Ablauf im Überblick

Ein Immobilienverkauf besteht aus mehr Einzelschritten, als viele Eigentümer vorab vermuten. Wer den Ablauf kennt, plant Zeit und Unterlagen besser und vermeidet typische Verzögerungen. Hier der übliche Weg von der ersten Überlegung bis zur Schlüsselübergabe, ohne Anspruch auf Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

1. Ziel und Ausgangslage klären

Am Anfang stehen die Fragen, was erreicht werden soll und bis wann. Außerdem muss feststehen, wem die Immobilie gehört: Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen. Bei einer Erbengemeinschaft oder einer Trennung kommt das häufig zuerst auf den Tisch. Fragen Sie außerdem bei Ihrer Bank nach, welche Restschuld und welche Grundschuld auf der Immobilie liegen, denn sie wird beim Verkauf aus dem Erlös abgelöst.

2. Wert ermitteln und Preis festlegen

Der Angebotspreis entscheidet maßgeblich über Dauer und Ergebnis des Verkaufs. Er stützt sich auf Vergleichswerte, Lage, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Nachfrage; der Bodenrichtwert ist dabei nur ein Baustein. Ein zu niedriger Preis verschenkt Geld, ein zu hoher verlängert die Vermarktung und kann Interessenten abschrecken. Eine kostenlose, unverbindliche Bewertung schafft dafür eine belastbare Grundlage.

3. Unterlagen zusammenstellen

Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser läuft der Verkauf. In der Regel werden ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, Flurkarte, Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und die Baugenehmigung benötigt. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Einige dieser Unterlagen müssen bei Ämtern oder der Hausverwaltung angefordert werden, deshalb sollte die Beschaffung früh beginnen.

4. Vermarktung vorbereiten und starten

Ein aussagekräftiges Exposé mit guten Fotos, Grundrissen und allen wesentlichen Angaben ist die Grundlage der Vermarktung. Anzeigen in Immobilienportalen müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten. Wichtig ist außerdem, Anfragen zügig und sorgfältig zu beantworten und Besichtigungen gut zu organisieren. Gelegentlich hilft es, Interessenten gebündelt einzuladen. Bei sehr gefragten Objekten kann ein Bietverfahren sinnvoll sein.

5. Interessenten prüfen und verhandeln

Nicht jeder Interessent kann den Kaufpreis auch tatsächlich finanzieren. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Nachweis des Eigenkapitals schafft früh Klarheit. Neben dem Preis zählen auch Übergabetermin und Verlässlichkeit des Käufers. Haben sich beide Seiten auf die wesentlichen Punkte geeinigt, wird der Kaufvertrag vorbereitet.

6. Kaufvertrag beim Notar

Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden, erst damit wird er wirksam. In der Regel wählt der Käufer den Notar aus und trägt dessen Kosten sowie die Grundbuchkosten. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, den beide Seiten bei Verbrauchergeschäften in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten sollen. Im Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag vor, erläutert ihn und beurkundet ihn nach Unterzeichnung durch beide Parteien.

7. Nach der Beurkundung: Zahlung und Übergabe

Nach dem Notartermin sichert zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch den Anspruch des Käufers. Ihre Eintragung, die Lastenfreistellung (also die Löschung Ihrer eigenen Grundschulden) und der Verzicht der Gemeinde auf ein etwaiges Vorkaufsrecht sind in der Regel Voraussetzungen dafür, dass der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mitteilt. Danach zahlt der Käufer, und die Übergabe folgt, üblicherweise mit einem Übergabeprotokoll, das Zählerstände, Schlüssel und den Zustand festhält. Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer endgültig Eigentümer.

Kosten und steuerliche Fragen

Auf der Verkäuferseite fallen je nach Fall unter anderem die anteilige Maklerprovision, Kosten für die Löschung der Grundschuld und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank an. Ob bei einem Verkauf außerdem steuerliche Folgen entstehen, etwa wegen der Spekulationsfrist, hängt vom Einzelfall ab. Das ist keine steuerliche Beratung; hierzu empfiehlt sich der Austausch mit einem Steuerberater, am besten schon vor der Vermarktung.