Immobilie bei Scheidung: Verkaufen, auszahlen oder teilen?

Eine Trennung ist emotional schon anstrengend genug, dazu kommt bei den meisten Paaren eine gemeinsame Immobilie, über die jetzt entschieden werden muss. Ein nüchterner Überblick über die üblichen Wege, ohne Anspruch auf Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Die drei üblichen Wege

Erstens der Verkauf an Dritte mit anschließender Teilung des Erlöses entsprechend der Eigentumsanteile, meist die praktikabelste Lösung, wenn keine Seite die Immobilie allein finanzieren kann oder möchte. Zweitens die Auszahlung: Ein Partner übernimmt die Immobilie und den zugehörigen Kredit vollständig, der andere erhält seinen Anteil am Wert ausgezahlt, wofür meist eine neue oder angepasste Finanzierung nötig ist. Drittens bleibt in seltenen Fällen die gemeinsame Vermietung als Zwischenlösung, was rechtlich und organisatorisch aber weiterhin eine laufende Abstimmung zwischen beiden Ex-Partnern erfordert.

Steuerliche Aspekte beim Verkauf

Ob bei einem Verkauf Einkommensteuer auf einen Gewinn anfällt (private Veräußerungsgeschäfte, § 23 EStG), hängt vor allem davon ab, wie lange die Immobilie gehalten und ob sie selbst genutzt wurde. Genau hinsehen lohnt sich, wenn ein Partner schon vor dem Verkauf auszieht: Für seinen Anteil können dann andere Regeln gelten als für den Partner, der weiter im Haus wohnt. Das hängt vom Einzelfall ab und ist keine steuerliche Beratung; hierzu empfiehlt sich der Austausch mit einem Steuerberater.

Darlehen, Grundbuch und Notar

Bei einer gemeinsamen Immobilie haften beide Partner meist gemeinsam für das Darlehen. Wer die Immobilie übernimmt, braucht in der Regel die Zustimmung der Bank, damit der andere aus der Darlehenshaftung entlassen wird. Wird ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die Übertragung eines Miteigentumsanteils erfolgt notariell und wird im Grundbuch eingetragen. Für Fragen zu Zugewinnausgleich und Vermögensauseinandersetzung ist ein Fachanwalt für Familienrecht der richtige Ansprechpartner.

Warum eine neutrale Wertermittlung entscheidend ist

Ob Auszahlung oder Verkauf: Beide Seiten brauchen eine Wertgrundlage, der sie vertrauen können. Schätzt eine Seite selbst oder verlässt sich auf einen Wert "vom Hörensagen", ist Streit programmiert, gerade wenn Emotionen ohnehin schon eine Rolle spielen. Eine unabhängige, für beide Seiten nachvollziehbare Wertermittlung nimmt dem Thema Preis einen Teil seiner Brisanz und schafft eine Basis, auf der sich Auszahlungsbeträge sachlich verhandeln lassen.