Geerbte Immobilie verkaufen: der Ablauf für Erben

Eine Immobilie zu erben bedeutet meist mehr als nur den Erhalt eines Vermögenswerts. Oft kommen Trauer, unterschiedliche Vorstellungen innerhalb der Familie und offene rechtliche Fragen zusammen. Wer sich einen Überblick verschafft, trifft die nötigen Entscheidungen leichter. Hier sind die Schritte, die in den meisten Fällen anstehen.

1. Rechtliche Grundlage klären

Bevor überhaupt an einen Verkauf zu denken ist, muss feststehen, wer tatsächlich geerbt hat. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht das oft als Nachweis. Ansonsten verlangt das Grundbuchamt in der Regel einen Erbschein, den das Nachlassgericht ausstellt. Erst danach kann das Grundbuch berichtigt und die Immobilie überhaupt rechtssicher verkauft werden. Wer unsicher ist, ob der Nachlass überschuldet sein könnte, sollte außerdem die Frist zur Ausschlagung der Erbschaft im Blick behalten: Sie beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall. Im Zweifel hilft vorab das Nachlassgericht oder ein Notar.

2. Erbengemeinschaft: wenn mehrere gemeinsam erben

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Für den Verkauf braucht es grundsätzlich die Zustimmung aller Miterben, was bei unterschiedlichen Interessen zur Belastungsprobe werden kann: Die einen wollen schnell verkaufen, die anderen die Immobilie behalten oder selbst nutzen. Genau hier unterstützen wir: Wir moderieren zwischen den Beteiligten, schaffen Transparenz über den realistischen Marktwert und arbeiten auf eine Lösung hin, die für alle Seiten nachvollziehbar ist.

3. Zustand und Wert der Immobilie ermitteln

Geerbte Immobilien stehen häufig schon länger leer oder wurden lange nicht modernisiert. Eine fundierte Wertermittlung, die Lage, Zustand und aktuelle Marktdaten berücksichtigt, ist die Basis für jede weitere Entscheidung, ob Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung.

Wir bieten eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung an, die genau diese Grundlage schafft.

4. Steuerliche Aspekte im Blick behalten

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und den jeweils geltenden persönlichen Freibeträgen ab, außerdem davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder verkauft wird. Diese Frage ist immer eine Einzelfallbetrachtung. Wir empfehlen, sie frühzeitig mit einem Steuerberater oder Notar zu klären, bevor größere Entscheidungen getroffen werden.

Bei einem Verkauf wird häufig auch die Spekulationsfrist (§ 23 EStG) genannt. Bei geerbten Immobilien wird für ihre Berechnung in der Regel auf den ursprünglichen Kauf durch den Erblasser abgestellt, nicht auf den Erbfall. Ob und in welchem Umfang ein Verkaufsgewinn steuerlich relevant ist, hängt vom Einzelfall ab. Das ist keine steuerliche Beratung; hierzu empfiehlt sich der Austausch mit einem Steuerberater.

5. Der Verkaufsprozess selbst

Steht die Entscheidung für einen Verkauf fest, unterscheidet sich der weitere Ablauf kaum von einem regulären Immobilienverkauf: Marktwertermittlung, professionelles Exposé, zielgruppengerechte Vermarktung und Begleitung bis zum Notartermin. Bei Nachlassimmobilien legen wir zusätzlich Wert auf Diskretion und ein Vorgehen, das dem Anlass angemessen ist. Mehr dazu auf unserer Seite zur Vermarktung.